杭州土拍点评：主城改善热度延续 房企拿地集中度在收缩吗？

住在杭州网8月29日讯（记者 马梦婷）今日，杭州迎来8月的第三场宅地出让。

本批次宅地均位于拱墅区，主城低密改善特征突出，整体综合配套成熟度较高，最终均获得相当房企竞争热度，溢价率均超过20%，最高运河新城宅地溢价超36%，上塘、新天地板块地价标杆刷新。

（注：此处板块划分中，新天地包含新天地商圈附近的三塘单元及东新单元，与之沿上塘河相望的善贤站地块归属为上塘板块。）

拱墅成交地块区位图

地块成交信息表

综合今日出让表现，主要有以下几点观察：

1、宏观市场来看，杭州土地市场堪称长三角城市典型。

下半年以来，全国多地土地市场回暖，随着供地端持续优质化，需求端也有所抬升，土地量价、溢价水平、竞争轮次等有所提高，流拍减少。

放眼全国，近期长三角土拍热度引人瞩目，上海、杭州、南京等城市高溢价成交频繁，杭州土地表现更是个中典型。论量价，杭州土地位列1-7月长三角城市首位，甚至高出上海；论现象，下半年以来杭州少量“精选”地块带来相当热度，并延续至今日成交的八月第三批。

2、稀缺、改善是竞争关键指征，这一特点在今日同样突出。

四宗地块容积率都在2.0以下，且拥有多元改善特征：

空窗多年的上塘板块推出的善贤站宅地容积率仅1.2，不得设置别墅、联排，住宅建筑层数不得低于四层，未来仅可打造叠排类产品，且板块当前无新房库存；三塘单元两宗宅地容积率均在1.7-1.8，且限价较此前限价提高2170元/㎡，板块处于低库存水平；运河新城宅地容积率1.9，北面西面均有水系资源景观，东侧绿城楼盘推盘摇号中签率不高于16%……最终四宗宅地都获得了高轮次竞争，溢价率均超20%，其中运河新城宅地溢价率最高，达到36.52%。

6月以来，杭州市区宅地溢价在竞争热度下整体保持较高水平，由5月的全底价成交，攀升至24%-34%水平。

2024年1-8月杭州市区涉宅地平均溢价率月度走势图

3、房企竞争集中度高，本土资深房企实力进一步凸显强势。

在浙报传媒地产研究院今日直播留言板上，有一条留言获得高赞：“又要几家欢喜几家愁了”。

据获悉，今日出让四宗地块的报名家数都在9-10家左右，如滨江、绿城等本土资深房企皆全盘布局，参与度极高。

最终，今日土地由滨江、绿城、招商、中天&海威竞得。绿城、滨江在近月持续深耕落子，加之上一宗拿地回归杭州的信创，杭州资深本土企业在当前土地市场的强势拿地实力持续展现。随着库存持续去化，更多的房企补仓需求在增加，但此时拿地，愈加考验决策力和资金实力，确实某种程度上属于是“几家欢喜几家愁”了。

6月以来的杭州宅地市场，城投完全消失，拿地主力房企为民企、混合制企业，央国企占比在8月明显回升。

2024年杭州市区宅地出让拿地企业属性占比图

4、不可忽视的是，市场分化仍非常严峻，由于供地环节倾向就已经改变，该特征主要表现在供地端，而非成交市场。

当前供地端节奏加快，但推出的基本是优选市区地块，6月以来，杭州供应的住宅地块基本集中于主城，其他如钱塘、临平等城区零星推地，富阳临安则无地推出。

一方面，有优质稀缺区位、改善需求、合适房地价差等因素的地块为房企带来安全去化保障，供地端明显倾斜，但另一方面，非核心地段板块或仍面临尴尬，鲜有能亮相于供地端，市场分化仍显著。

地块解读：

上塘板块空窗年两年余再推地 刷新板块地价

上塘今日成交的宅地紧靠地铁5号线、3号线换乘站点善贤站。据规划条件显示，地块内北侧为地铁已建预留工程，地下空间可与己建地铁预留工程互联互通，轨道交通优势非常突出。

最终地块竞价28轮，由招商以135548万元总价竞得，楼面价41577元/㎡，溢价率24.87%，上塘板块地价也由此刷新。

板块土地已空窗两年有余，上一次推地还要追溯到2022年6月（联发保利·臻和雅颂府），地块容积率2.3，彼时精装限价48100元/㎡，成交楼面价31967元/㎡，最终溢价2.8%由联发竞得。

今日出让上塘地块容积率仅1.2，水系景观叠加低容积率，使得该地块精装限价提至56820元/㎡，改善属性凸显，加上当前同板块内目前零库存，预计项目未来竞争压力极低，并解决亟待填补的需求。而地块内不得设置别墅、联排，住宅建筑层数不得低于四层，后期或仅能打造叠排类产品。

地块区位图

新天地两宗宅地高溢价成交 分别由中天&海威、拿下

成交的两宗新天地三塘宅地相隔不远，周围有地铁3号线、4号线、5号线环绕，且设有站点，综合交通条件较佳。地块配套完善，有阳光城银泰城、新天地购物中心安吉路实验学校、观成实验学校、求是医院、树兰医院等综合配套。与2023年9月成交的滨江·棠前文栖府项目地块（容积率2.5）相比，今日两宗地块(容积率1.7、1.8)精装限价提高了2170元/㎡。

最终地块分别由绿城、中天&海威竞得，成交总价188737万元、88151万元，楼面价37485元/㎡、35723元/㎡，溢价率分别为25.21%、20.51%。其中绿城项目地价刷新新天地板块地价标杆。

当前板块内在售及储备项目仅靠近文晖区域的东新项目（西房·宸樾恒久府、），库存水平不高。

地块区位图

地块区位图

运河新城地块竞争激烈 东侧楼盘中签率不高于16%

运河新城宅地精装限价与此前持平，为33700元/㎡，容积率1.9，距离在建地铁4号线二期平安桥站约700米。

由于地块西侧眺望京杭运河，北面为运河支流杭钢河，水系景观资源优势突出，加上西面紧邻京杭大运河博物院二期，附近还有在建超大体量运河湾综合体、杭州育才大城北学校、邵逸夫医院大运河分院等配套，成熟配套、水系景观平叠加不变的限价让地块在此前就聚焦了相当目光。

最终地块溢价36.52%、竞争轮次36轮，均为今日最高，由滨江拿下，成交总价160752万元竞得，楼面价22975元/㎡。

项目所在片区楼盘热度较高，其东侧绿城·宸岸印月，彼时土地楼面价21602元/㎡，精装限价同样为33700元/㎡，今年5月首开，三开三罄，摇号中签率均不高于16%。

地块区位图